El vicealcalde i regidor delegat d’Urbanisme, Josep Alandete, acompanyat de la presidenta de la Junta de Districte de Benipeixcar i regidora d’Habitatge i Regeneració Urbana, Amparo Victòria, del Caps de Servei de Planificació Urbanística i Serveis Jurídics d’Urbanisme i Habitatge, Josep Blasco i Jorge Hervás, respectivament, ha comparegut aquest matí davant els mitjans de comunicació per tal d’anunciar que l’Ajuntament, a través de la pàgina web www.gandia.org, ja ha obert la Consulta prèvia del Programa d’Actuació Integrada Benipeixcar 4, primera fase per al desenvolupament d’un dels sòls urbanitzables, pendents d’ordenació al PGOU en Benipeixcar. Concretament, de la zona situada entre el carrer Músic Úbeda, la variant de la carretera Nacional i la ronda de l’Anella i la carretera d’Albaida. Són 19.900 m2 de sòl urbanitzable. L’oritge de la classificació ve des del PGOU del 83. Posteriorment, es recull com a sòl urbanitzable no sectoritzat en el 99, això vol dir que no tenia els paràmetres d’edificabilitat definits, per tant el que s’ha fet és establir paràmetres en relació dels sectors urbanitzats del voltant, Benipeixcar 2 i 3.
Així, partir de la proposta dels propietaris, des del Departament d’Urbanisme es va començar a treballar en una operació, batejada per Alandete com de «micro-cirurgia urbana», per tal fer una distribució eficaç, integrada en la maia urbana de la resta de Benipeixcar i distribuir el sòl residencial unit a eixa trama urbana i el sòl industrial deixar-lo més pegat a la circumval·lació. «Gràcies a això, a més d’aconseguir sòl per a habitatge i regularitzar la xicoteta zona industrial, s’ha aconseguit, per un costat augmentar-hi les dotacions, amb més zones i pantalles verdes per a diferenciar els dos usos existents. I, sobretot, la continuïtat de la ronda de l’Anella, molt important per a la mobilitat de la ciutat, perquè s’hi substitueix la glorieta precària per una més útil per a regularitzar el trànsit i connectar amb el pàrquing del Centre Històric, a més d’accedir fàcilment a la circumval·lació. És un dels guanys importants».
D’altra banda, també s’aconsegueixen, a més de zones verdes en la zona, 3.000 m2 d’espai verd en l’àmbit sud de l’Alqueria del Duc. «Per tant, efectes beneficiosos importants, perquè permetrà seguir construint eixa ciutat amable, inclusiva, saludable, compacta, respectuosa amb el medi ambient i a la mesura de la seua gent.»
Per la seua banda, Amparo Victoria, com a presidenta de la Junta del Districte de Benipeixcar, ha recalcat que aquest nou sector s’ha vist amb bons ulls per part de la Junta del Districte en una reunió que va tindre lloc el dilluns passat. “Aquest sector suposa un model urbanístic basat en el creixement ordenat i moderat, fugint d’eixes grans massificacions d’altres temps. I cal destacar que guanyarà la ciutadania en general i, sobretot, la de Benipeixcar, bàsicament per dos motius: perquè s’ha previst un equipament dotacional múltiple, que estarà vinculada a les necessitats del sectors del veïnat; i perquè també cura per la sostenibilitat i el medi ambient. A més, els usos industrials i logístics que se li donaran, suposaran un impuls econòmic per al barri, revitalitzant-hi la zona estratègica d’entrada i eixida de la nostra ciutat. I d’altra banda, recordem que també està prevista la construcció de dues illes residencials, entre ells uns blocs de 20 habitatges de protecció pública amb una renda assequible”.
Com a regidora d’Habitatge i Regeneració Urbana, Victoria també ha recordat que Gandia, en l’actualitat, “disposa d’una important demanda d’habitatge de protecció pública per part de la ciutadania. Per tant, des de l’Ajuntament de Gandia seguim treballant per a ampliar aquesta oferta d’habitatge assequible, i, sobretot, en este context de crisi, identificar, ara més que mai, les estratègies públiques en matèria de protecció d’habitatge. Per tot això, el nou sector, que suposa un nexe d’unió entre el creixement econòmic ordenat i la política social, serà un revulsiu per a Gandia en general i per a Benipeixcar en particular”.
Alternatives i solucions
La proposta ve presentada per Autogandia, que és la propietària majoritària dels terrenys i recull els objectius de desenvolupament que marca la LOTUP en l’article 118.
Des d’Urbanisme s’ha intentat establir un poc les línies directrius de la proposta, perquè tinga coherència territorial i d’integració en la trama urbana de la zona. «El context territorial que existeix és el planejament vigent que determina un sòl urbanitzable residencial, que envolta un sòl urbanitzable industrial, amb la qual cosa es vol fer eixa compatibilització el millor possible.
D’altra banda, quedava una borsa de sòl residencial entre el sòl industrial i la carretera, un buit urbà no resolt i per altra banda la ronda de l’Anella, que s’interrompia de forma traumàtica contra un aparcament que, d’altra banda, el planejament permetia el seu ús fins que s’hi programara el sector. També unes zones verdes que van adossades a la ronda de l’Anella que no tenien continuïtat», ha explicat Blasco.
El plantejament, per tant, que s’ha fet en base a eixe context és millorar la compatibilitat d’usos (residencial i industrial), una ordenació que ajude a atenuar possibles impactes de la variant de la carretera, la prolongació de la ronda de l’Anella fins a la carrera d’Albaida, donant eixida a eixe trànsit, la continuïtat de zones verdes i l’obtenció de parc públic en l’entorn de l’Alqueria del Duc. I la correspondència entre els paràmetres de Benipeixcar 4 i els existents de Benipeixcar 2 i 3.
S’han plantejat 3 alternatives: una d’ús sol residencial, en la qual el que es veu pitjor resolt és que els nous edificis d’habitatges estarien fitant amb el sòl industrial per la part de darrere. La segona, d’ús global industrial, però la problemàtica seria que el sòl industrial arriba a les portes del sòl residencial existent i tampoc representa continuïtat de zones verdes i representa una modificació de l’ús global del sector i la transformació global del sector seria molt més llarga i farragosa.
Las tercera alternativa, per la qual s’ha decantat el departament d’Urbanisme, és la que considera que major encaix territorial té. Així, contempla que, mantenint ús majoritari residencial, sí que permet la separació entre eixe ús residencial i l’industrial existent a través de la continuïtat de la ronda de l’Anella ampliada amb un espai lliure que permet major amplària i la continuïtat de vegetació de tot eixe espai lliure que es podria veure reforçat per retranquejos obligatoris del sòl residencial. I, a la vegada, també permet una xicoteta ampliació del sòl industrial existent.
Amb aquesta actuació la tipologia edificatòria seria de bloc exent amb les mateixes plantes del sector 2 i 3 i un equipament dotacional múltiple de 1.083 m2, que se suma al xicotet equipament que ja existeix de Benipeixcar 3, i dues zones verdes de 1.054 m2 i 440 m2, a més d’un espai lliure també de zona verda de 2.377 m2.
Tramitació
Com ha explicat Hervás, la proposta es troba en la primera de les fases, de planejament urbanístic, que està ja en consulta prèvia, a través de la pàgina web perquè la ciutadania puga fer els suggeriments, reclamacions o aportacions que considere més convenients.
«A partir d’ahí, s’inicia la fase de planejament i comença l’ambiental. S’analitzarà a través d’un pla de participació públic i es faran consultes a les administracions sectorials que tenen competència… I, especialment, s’analitzaran les mesures correctores de la convivència d’ús residencial i ambiental…», entre altres gestions.
Una vegada conclosa, arribaria la fase d’execució. En aquest cas, el fet que el propietari tinga més de 75% del sòl és un avantatge que farà que agilitze molt la tramitació.
I, finalment, el projecte d’urbanització. Tenint en compte que els tràmits urbanístics són complexos, probablement en un any i mig o dos estarien completades totes les fases.